Comment se calcul le rendement locatif ?
La principale préoccupation de toute personne intéressée par l’investissement est que son investissement présente le moins de risques et le meilleur rendement possible. Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer le rendement de votre investissement locatif.
Sommaire
Calcul de rentabilité locative
Le risque est un principe de base de tout investissement et, dans de nombreux cas, il dépend de facteurs qui ne sont pas prévisibles ou qui échappent au contrôle de l’investisseur. Le rendement, quant à lui, est le profit qui est tiré de cet investissement et indique la hausse et la baisse des unités monétaires.
Le rendement ne doit pas être confondu avec le rendement d’un investissement. Il s’agit du capital monétaire investi par rapport au rendement obtenu et est exprimé en pourcentage.
Le rendement, en revanche, n’est pas non plus le même que le retour sur investissement (ROI), puisque ce dernier instrument détermine le délai dans lequel vous récupérerez la totalité de votre investissement.
Tous ces concepts sont importants au moment de faire un investissement car ils nous offrent une estimation pour évaluer et comparer les meilleures options pour investir notre argent. Ces chiffres doivent être connus au moyen de formules de base qui peuvent fournir les données concrètes nécessaires pour décider où investir.
Il faut toujours garder à l’esprit que le risque implique toujours une variable qui peut modifier notre performance, de sorte qu’aucun calcul ne peut être exact en termes d’investissement.
Rentabilité d’un investissement immobilier
Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier, il faut tenir compte de l’investissement total et du bénéfice qu’il a généré.
Supposons que vous achetiez un appartement pour 300 000 d’euros et que vous le mettiez en location. Pendant un an, nous avons reçu un loyer mensuel de 2 000 euros, qui s’est finalement élevé à 24 000 euros, dont 1 000 euros pour les frais d’entretien.
C’est-à-dire que votre rentabilité de base de la propriété a été dans l’année de 7,6%.
Ce calcul vous permet de comparer le résultat avec d’autres investissements et de déterminer lequel a la meilleure rentabilité.
La rentabilité vous permet de savoir si le rendement de votre investissement a été positif ou si un pourcentage de rentabilité vous est offert, de savoir si cela vous convient. Lorsque vous avez plusieurs investissements dans votre ligne de mire, vous pouvez mesurer lequel vous offre le pourcentage de rendement le plus élevé.
Supposons maintenant qu’après avoir acheté cette même propriété et l’avoir mise en location pendant 5 ans, vous décidiez de la vendre. Supposons également que la plus-value du quartier vous permette de vendre ce même appartement pour 3 à 5 millions.
Formule calcul rendement locatif
Appliquez cette formule pour le calculer après la vente :
Investissement : 300 000
Valeur finale : 400 000
Rendement locatif mensuel : 2 000 x 5 ans = 120 000
Total des dépenses : 5 000
(400 000 + 120 000 – 300 000 – 5 000) / 300 000 x 100 = 72%
Vous pouvez ainsi constater que votre investissement a eu un rendement de 72 %.
Immobilier vs fonds d’investissement, lequel offre les meilleures performances ?
Investir dans l’immobilier à long terme est beaucoup plus rentable qu’investir dans des véhicules d’investissement tels que les obligations.
D’autre part, les régions à forte croissance et demande immobilière offrent un pourcentage plus élevé de gain en capital qui, à long terme, s’est avéré être un investissement très rentable.
Par exemple, les zones de développement ou très attrayantes ont connu une augmentation de la valeur des propriétés allant jusqu’à plusieurs dizaines de pourcents en raison de projets de croissance dans la zone. Par exemple pour Paris, le prix du mètre carré a augmenté de 28 % depuis 2015 !
D’autre part, les terrains d’investissement qui n’impliquent pas de frais d’entretien supplémentaires ni d’impôts sur le revenu ou de frais de notaire ont connu une croissance exponentielle.
Quels sont les autres critères à prendre en compte dans votre investissement locatif ?
Si vous voulez avoir une idée approximative du taux de rentabilité locative, la formule indiquée dans le paragraphe précédent est suffisante. Elle a en plus l’avantage de vous donner le résultat en quelques minutes seulement. Maintenant si vous voulez avoir un chiffre plus précis, cette fois vous allez devoir faire quelques recherches supplémentaires. Voici les chiffres à ajouter :
- La taxe foncière qui est variable en fonction de la superficie et du lieu où se trouve le bien.
- Les charges non récupérables auprès du locataire, comme les frais de syndic ou bien encore si l’immeuble possède un gardien, l’envoi de quittance de loyer par courrier, …
- Les vacances locatives : il est rare de pouvoir relouer directement son bien après le départ de son locataire. Parfois, il y a même des travaux à effectuer. Forcément pendant ce temps, vous n’aurez pas de loyer.
- Les assurances : pour prévenir les loyers impayés, mais également en cas de logement vacant.
- Les frais de gestion de bien si vous les avez délégué à une société.
Vous le voyez, la liste est longue. Si vous voulez entrer encore un peu plus dans le détail pour calculer votre taux de rentabilité, nous vous invitons à lire les explications d’Immobilier-danger sur le rendement locatif. Vous connaitrez ainsi la somme exacte sur laquelle vous pourrez compter chaque mois.