10 conseils pour l’achat de votre premier immobilier locatif

L’immobilier a produit beaucoup de gens riches dans le monde, il y a donc beaucoup de raisons de penser que l’immobilier est un bon investissement. Cependant, comme pour tout investissement, il est préférable d’être bien informé avant d’investir des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros. Armez-vous de courage, lisez les informations ci-dessous avant de commencer votre aventure dans l’immobilier.

Assurez-vous que c’est pour vous

Vous vous y connaissez en bricolage ? Comment faites-vous pour réparer les cloisons ou déboucher les toilettes ? Bien sûr, vous pourriez appeler quelqu’un pour le faire à votre place, mais cela réduira vos profits. Les propriétaires qui ont un ou deux biens font souvent leurs propres réparations pour économiser de l’argent. Si vous n’êtes pas du genre pratique et que vous n’avez pas beaucoup d’argent de côté, être propriétaire n’est peut-être pas fait pour vous.

Bien sûr, cela change au fur et à mesure que vous ajoutez des propriétés à votre portefeuille. Après il est possible de mettre sur pied une équipe solide de nettoyeurs, de bricoleurs et d’entrepreneurs, même si cela a un coût. Ce n’est pas recommandé pour les nouveaux investisseurs, mais au fur et à mesure que vous vous habituez à investir dans l’immobilier, vous n’avez pas besoin de rester sur place et de faire les choses vous même.

Rembourser d’abord la dette

Les investisseurs avisés peuvent être endettés, mais la personne moyenne devrait l’éviter. Si vous avez des prêts étudiants, des factures impayées ou des enfants qui iront bientôt en études supérieures, l’achat d’un bien locatif peut ne pas être la bonne décision. Il est essentiel d’être prudent, même s’il n’est pas nécessaire de rembourser la dette si le rendement de votre bien immobilier est supérieur au coût de la dette. C’est le calcul que vous devez faire. Cependant, ne vous mettez pas dans une position où vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour rembourser votre dette. Ayez toujours une marge de sécurité.

Obtenir le financement

Les immeubles de placement exigent généralement un apport plus important que les appartements occupés par leur propriétaire (la résidence principale), de sorte qu’ils sont soumis à des exigences d’approbation plus strictes. Les 10% que vous avez mis de côté sur la maison dans laquelle vous vivez actuellement pour payer les frais de notaires et/ou frais d’agence ne fonctionneront pas pour un immeuble de rapport. Vous aurez souvent besoin de bien plus, ne soyez pas surpris.

Méfiez-vous des taux d’intérêt plus élevés

Le coût d’emprunt pourrait être relativement bon marché à l’heure actuelle, mais le taux d’intérêt sur un immeuble de rapport sera plus élevé que les taux d’intérêt traditionnels. N’oubliez pas que cela ne réduira pas trop vos profits mensuels, car cela reste déductible.

Calculez vos marges

Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté visent des rendements de 5% à 7%, parce qu’elles doivent payer un personnel. Les individus devraient se fixer un objectif de 1 %. Estimer les coûts d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété annuellement. Les autres coûts comprennent l’assurance, les frais d’association de propriétaires éventuels, les taxes foncières et les dépenses mensuelles comme la lutte antiparasitaire et l’aménagement paysager. Sans parler de l’assurance du propriétaire.

Calculer les dépenses d’exploitation

Les frais d’exploitation de votre nouvelle propriété représenteront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si vous demandez 1 500€ pour le loyer et que vos dépenses s’élèvent à 600€ par mois, vous êtes à 40 %. Pour un calcul encore plus facile, utilisez la règle des 50 %. Si le loyer que vous facturez est de 2 000€ par mois, prévoyez payer 1 000€ en dépenses totales.

Trouver le bon emplacement

Vous l’entendrez souvent, le plus important c’est la localisation, ensuite vient la localisation, suivi de la localisation de votre bien !

Lorsque vous choisissez une propriété locative rentable, recherchez des taxes foncières peu élevées, une zone scolaire décente, un quartier où le taux de criminalité est faible et une région où le marché du travail est en pleine croissance et où il y a beaucoup de commodités, comme les parcs, les centres commerciaux, les restaurants et les cinémas.

Risque par rapport à la récompense

Chaque décision financière consiste à soupeser les récompenses et à déterminer les gains par rapport aux risques potentiels. Investir dans l’immobilier vous convient-il ?

Récompenses :

Votre revenu est passif. En plus de l’investissement initial et des frais d’entretien, vous pouvez gagner de l’argent tout en consacrant la majeure partie de votre temps et de votre énergie à votre emploi régulier.
Vos revenus devraient augmenter. Vous ne gagnez pas seulement un revenu de location ; à mesure que la valeur des biens immobiliers augmente, votre investissement prend de la valeur.
Vous pouvez placer des biens immobiliers dans un IRA autogéré.
Les revenus locatifs ne sont pas inclus dans votre revenu imposable à la Sécurité Sociale.
Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier d’investissement sont déductibles d’impôt.
À moins d’une autre crise, les valeurs immobilières sont plus stables que le marché boursier.
L’immobilier est un bien matériel. Investir dans des actions ou des produits Wall Street n’est pas quelque chose que vous pouvez voir ou toucher.

Risques :

Bien que les revenus locatifs soient passifs, les locataires peuvent être pénibles à gérer à moins que vous ne fassiez appel à une société de gestion immobilière.
Si votre revenu brut rajusté est supérieur à 200 000 $ (célibataire) ou à 250 000 $ (conjoint marié), vous pourriez être assujetti à une surtaxe de 3,8 % sur le revenu de placement net, y compris le revenu de location.
Le revenu de location peut ne pas couvrir le paiement total de l’hypothèque.
Contrairement aux actions, vous ne pouvez pas vendre instantanément des biens immobiliers si les marchés se détériorent.
Contrairement aux actions, dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas vendre une partie de votre bien immobilier. C’est tout ou rien.
Les coûts d’entrée et de sortie sont élevés.
Si vous n’avez pas de locataire, vous devez payer tous les frais.

Comme avec n’importe quel investissement, une propriété de location ne va pas produire un grand salaire mensuel pendant un certain temps et choisir la mauvaise propriété pourrait être une erreur catastrophique. Envisagez de travailler avec un partenaire expérimenté sur votre première propriété ou de louer votre propre maison pour évaluer les capacités de votre propriétaire.